5 spôsobov, ako dostať platby za byt či dom do daňových nákladov

Pracujem/podnikám z bytu/domu a chcem si súvisiace náklady (energie, internet a pod.) uplatniť v daňových nákladoch podnikateľa. Častá požiadavka z “terénu”. Ktosi mi hovoril, že v Británii je možné si z bytových nákladov v uplatniť v tých daňových podnikateľských jednu štvrtinu a je to vyriešené. V SR bohužiaľ žiadne pravidlo na takéto náklady neexistuje. V zákone o dani z príjmov (ani inom podobnom predpise) sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou, resp. akokoľvek definovanou prácou “doma” – v byte či dome – explicitne nenachádza. Ostávame teda pri tom, že daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov (základná definícia) a žiadne iné pravidlo zo zákona o dani z príjmov ho neobmedzuje či nezakazuje. Inak povedané: treba to teda vyskladať, resp. pracujme s tým, čo máme.

Prejdime si teda možné situácie a aj možné riešenia.

1. SZČO a domáca kancelária: pomerné náklady

Klasická situácia: som dizajnér, programátor, účtovník či projektant, vlastním 3-izbový byt, v ktorom bývam spolu s rodinou, no v jednej izbe mám zriadenú pracovňu. No a – úplne prirodzene – chcem dostať časť nákladov súvisiacich s touto domácou pracovňou/kanceláriou do nákladov daňových. Najmä teda energie, platby do fondu opráv, poistenie či daň z nehnuteľnosti.

Tému “pomerné náklady na miesto podnikania” má vo svojej knihe “Daňová prevencia” pomerne slušne rozpracovanú Emil Burák, ktorý na tému “polemické daňové výdavky” pomerne často publikuje. Podstatným je teda spôsob, akým podnikateľ vyčísli celkové náklady bytu/domu a najmä stanoví podiel, ktorý zodpovedá jeho podnikaniu či domácej kancelárii a ktorý si zahrnie do daňových nákladov. Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera – teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere/bytu domu. Burák však odporúča využiť viac kritérií, aby podnikateľ svoj spôsob výpočtu a vypočítané sumy dokázal nepriestrelne obhájiť.

Predmetná kapitola z uvedenej knihy takpovediac naznačuje, akým smerom sa môže výpočet a najmä obhajoba podnikateľa uberať. Autor dokonca v nejasných či sporných prípadoch odporúča “opýtať sa daňováka” – túto pasáž zacitujem celú, lebo sa mi osobne veľmi páči:

Skúste, napríklad, opýtať sa počas daňovej kontroly správcu dane (…) aké postupy by v danom probléme z objektívne možných a dostupných dokázal zvoliť ako najlepšie kritérium a východiskovú základňu tak, aby sa vyhol riziku subjektivity v konkrétnej špecificky individuálnej situácii. Ak má iný odborný názor (alebo vie v základe daňového práva kritizovať Váš postup) – nech Vám v elementárnom probléme aj poradí. Okrem iného má totiž aj takú povinnosť podľa § 3 (Základné zásady správy daní) zákona č. 563/2009 Z.z. Jedna z predmetných daňových zásad určuje aj správcovi dane aj povinnosť postupovať v správe daní (t.j. úzko spolupracovať v daňovom konaní) v úzkej súčinnosti s daňovými subjektmi.

Skúsenosti s uplatňovaním pomerných nákladov má aj môj kolega, Viliam Krunka, šéf účtovníckej firmy FIIA s.r.o.  a autor zaujímavej pomôcky Elektronický účtovník – ako teda uplatniť pomerné náklady?

Podľa pôdorysu nehnuteľnosti sa vyčísli plocha, ktorá sa používa na podnikanie. Pomer tejto plochy voči celej ploche nehnuteľnosti sa použije na uplatnenie pomernej časti nákladov (napr. nájom, vykurovanie). Energie, ako napr. voda, môžu byť sporné a v prípade, ak je nehnuteľnosťou byt, je vhodné ich neuplatňovať. Určite fyzická osoba pracujúca v byte nespotrebuje pomernú časť vody, ktorá sa používa aj na sprchovanie a pod. všetkých rodinných príslušníkov.

Pri predaji bytu/domu, na ktorý sa vzťahuje oslobodenie po 5 rokoch, nie je možné uplatniť oslobodenie aj na pomernú časť, ktorá sa používala na podnikanie, a to do 5 rokov, kedy sa uplatňovala v nákladoch podnikania. Ak týchto 5 rokov neprešlo, pomernú časť je potrebné zdaniť.

Alternatíva: Jožko pracuje aj v kancelárii a rovnako aj doma (potrebuje byť online, po večeroch zároveň študuje atď). Má teda 2 pracovné priestory, čo je dnes úplne bežný model (a to nehovorím o tiež reálnej možnosti občas sa presunúť do coworkingu či na pláž). Podľa mňa aj v tomto prípade je možné uplatniť si v daňových nákladoch náklady súvisiace s domácou kanceláriou.

Jedna byrokratická kuriozita: každý jeden podnikateľský priestor v SR musí byť schválený “hygienou”, tj regionálnym úradom verejného zdravotníctva. A teda aj domáca pracovňa. Mnohé firmy to samozrejme nemajú ani v “serióznejších” priestoroch a navyše to nie ani podmienkou pre uznateľnosť daňového nákladu, no táto povinnosť tu je a jej splnenie možno poslúži aj ako jeden z argumentov obhajoby pre príslušné náklady.

A ešte čosi: častým názorom z praxe je, pre časť bytu či domu používaný na podnikanie je potrebné zmeniť jeho účel užívania – z pôvodného účelu “bývanie” na “podnikanie”. A to na stavebnom úrade – žiadosťou a papierovaním. Môj názor však je, že či to takto urobíte (a správne) alebo nie, s uznateľnosťou daňového nákladu táto povinnosť nesúvisí a ten si jednoducho musíte (príslušným výpočtom a pod.) obhájiť samostatne. Na inom úrade. No možno ako ďalší argument pre obhajobu nákladu je takáto zmena užitočná.

Pozor: rozdeliť si náklady, ktoré platí Jožko Šikovný ako fyzická osoba za vlastný byt či dom a časť z nich si započítať medzi daňové môže len Jožko-fyzická osoba. Teda dostanú sa do nákladov jeho ako živnostníka, autora či inej SZČO (právnik, finančný sprostredkovateľ a pod.). Ak Jožko prejde na podnikanie formou vlastnej eseročky – v ktorej bude spoločníkom – tak eseročka ako samostatný subjekt nemôže len tak zahrnúť do svojich nákladov časť Jožkových nákladov. O eseročke a možnostiach od bodu 3 nižšie.

2. Byt na pracovné cesty

 

SZČO / zamestnanec / spoločník eseročky či štatutár eseročky (resp. inej právnickej osoby) chodí často na pracovné cesty do mesta mimo miesta svojho pravidelného výkonu práce a na tento účely si namiesto hotela či ubytovne platí klasické nájomné za byt. Riešenie je teda vhodné v situácii, ak byt podnikateľ nevlastní, ale si ho prenajíma od cudzej osoby. V princípe priechodné riešenie – ako byt na pracovnej ceste určite áno, ako byt, v ktorom zamestnanec aj býva, do veľkej miery tiež, i keď to môže byť trochu komplikovanejšie. Podrobnejšie som to rozobral v článku o moderných formách pracovných ciest.

3. Eseročka: byt či dom do nákladov iba prostredníctvom prenájmu

Áno, ešte raz: eseročka ako samostatná právnická osoba nemôže len tak pár klikmi zahrnúť do nákladov časť bytových či energetických nákladov jej spoločníka – tj náklady, ktoré na svoje meno a zo svojho súkromného účtu platí iný subjekt, navyše fyzická osoba. Postup zahrnutia nákladov súvisiacich s bytovou kanceláriou – či dokonca sídlom firmy v byte či dome – je o niekoľko stupňov zložitejší. Jednou z možností je prenájom.

Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) “svojej” eseročke. Dôjde tu teda k obchodnému vzťahu medzi 2 subjektmi: prenajímateľom a obchodnou spoločnosťou.

Aké výhody má z toho eseročka?

1. týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky. Resp. iba ich časť, čítaj ďalej
2. zároveň si môže spoločník nejaké tie peniaze legálne vybrať bez platenia odvodov. Z príjmov prenajímateľa sa totiž neplatia odvody (áno, ide o pasívne príjmy). Otázka priebežného vyberania peňazí z eseročky bez desivého zaťaženia odvodmi je totiž jednou z top, ktoré podnikatelia takpovediac denne riešia.

Čo všetko treba v takomto prípade riešiť a na čo nezabudnúť?

(nádych…)

• registrácia – spoločník ako prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade. A to do konca nasledujúceho mesiaca po uzatvorení nájomnej zmluvy. Získa teda základné číslo DIČ, pod ktorým bude podávať daňové priznanie ako prenajímateľ. Ak už takéto číslo má, nanovo sa neregistruje
• evidencia a daňové priznanie – ako prenajímateľ nehnuteľnosti je povinný o svojich príjmoch z prenájmu a súvisiacich daňových výdavkov viesť daňovú evidenciu. Tj okrem toho, že eseročka je povinná viesť účtovníctvo a vyčísľovať základ dane sama osebe, k agende pribudne aj druhá “kopa”: vedenie evidencie a vyčíslovanie základu dane prenajímateľa. Prenajímateľ teda podáva daňové priznanie fyzickej osoby.
• zdaňovaným príjmom prenajímateľa je samozrejme nájomné, ktoré mu na základe dohody (tj písomnej zmluvy) zaplatí každý mesiac eseročka. Výdavky si však prenajímateľ môže uplatniť iba skutočné, žiaden paušál. Aké?
• to, aké daňové výdavky si prenajímateľ môže uplatniť, závisí od jeho rozhodnutia zahrnúť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku. V prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môže si uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku a prípadného technického zhodnotenia (teda dostane do nich sumu bytu) či poistenia a dane z nehnuteľnosti, v prípade nezaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku si uplatní iba bežné výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (napr. energie, fond opráv, upratovanie). Rozhodnutie “obchodný vs. osobný majetok” má vplyv aj na zdanenie prípadného príjmu z predaja nehnuteľnosti v budúcnosti: ak by bolo potrebné byt zaradený v obchodnom majetku predať, z príjmu z predaja sa platí daň (oslobodený je až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku)
• pre lepšiu dôkaznosť je ideálne prenajať len konkrétnu výmeru nehnuteľnosti, ktoré vie firma ako domácu pracovňu či sídlo firmy dokázať. Tým pádom je však podľa prenajímanej výmery potrebné aj krátiť príslušné daňové výdavky, prípadne niektoré výdavky si neuplatniť vôbec (napr. voda). Na druhej strane pri prípadnom predaji do 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku sa zdaňuje len podiel predajnej ceny pripadajúci na prenajímanú plochu
• z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ teda zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR. Pozor, podľa pomeru medzi zdaňovanými a celkovými príjmami z prenájmu treba upraviť aj už evidované a vypočítané daňové výdavky
• prenajímateľ sa nemôže dostať do daňovej straty a teda túto stratu ani využiť na zníženie budúceho či iného základu dane
• z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti neplatí prenajímateľ odvody. Ide totiž o pasívny príjem
• na druhej strane si svoj základ dane nemôže znížiť o žiadne nezdaniteľné časti, ani na základe príjmov z prenájmu uplatniť daňový bonus na deti
• ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky prenajímateľa rozdeliť a podať 2 daňové priznania ako prenajímatelia (a áno, obaja sa na daňovom úrade musia po uzatvorení zmluvy registrovať). Príjmy a výdavky si môžu rozdeliť 50:50, no môžu zvoliť aj iný pomer, čo dáva priestor hraniu sa so sumou oslobodení a celkove optimalizáciou
• trochu zložitejšie to je, ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia podieloví spoluvlastníci. Títo musia dokonca uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom (eseročkou) obaja, samozrejme tiež sa registrovať a rovnako podávať daňové priznanie obaja. Príjmy a výdavky si rozdelia podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu a podľa informácií z Finančnej správy aj obaja vedú samostatne daňovú evidenciu, čo celú schému ešte viac komplikuje
• technické zhodnotenie a opravy nehnuteľnosti – ideálne je, ak idú opravy a rekonštrukcie z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa. Ak totiž technické zhodnotenie “nad rámec nájomnej zmluvy” zrealizuje nájomca, celá suma je jednorazovo (!) nepeňažným príjmom prenajímateľa, pričom si ho zároveň ako výdavok odpíše; podobne je to aj s opravami
• daň z nehnuteľnosti – pokiaľ sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako na bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor. Daň z nehnuteľnosti teda prenajímateľ platí vyššiu ako v prípade súkromného bytu, na druhej strane si ju môže zahrnúť do daňových nákladov
• vzťah Jožko prenajímateľ vs. Jožkova eseročka podlieha transferovému oceňovaniu. Obe strany sú teda povinné viesť transferovú dokumentáciu, v ktorej na základe x kritérií dokážu, že ich dohodnuté nájomné zodpovedá trhovej cene (Viac: Transferové oceňovanie a Hra o tróny)
• platenie nájomného by malo byť radšej pravidelné, tj každý mesiac – ak sa totiž niektoré platby omeškajú a neskôr zaplatí nájomca (SRO) prenajímateľovi (FO) väčšiu sumu naraz, prenajímateľ si môže uplatniť odpisy iba do výšky svojich časovo rozlíšených príjmov pripadajúcich na daný rok. Rovnako si môže nájomca (SRO) uplatniť ako náklad iba zaplatené nájomné, ktoré sa vzťahuje na príslušné obdobie
• rovnako je dobré nastaviť platenie nájomného “za” daný mesiac hneď počas tohto mesiaca, nie expost. A dodržiavať to. Odpadnú tak komplikácie spojené so zahrňovaním nákladov “až po zaplatení” a ich sledovaním.
• pre jednoduchosť odporúčame energie platiť priamo prenajímateľovi v cene nájomného. Dopĺňa ma moja kolegyňa Danka Fráková z nášho tímu Libertax Consulting:

Proces zdaňovania ešte o čosi viac komplikuje fakt, že zmluva o dodávke energií, ktoré sú v nájomnej zmluve uvedené oddelene od samotného nájomného, môže byť uzavretá medzi prenajímateľom a dodávateľom týchto energií, pričom platba prebieha smerom od nájomcu priamo k dodávateľovi energií (v tomto prípade sú tieto platby nepeňažným príjmom prenajímateľa, zároveň aj jeho daňovým výdavkom). Jednoduchším (alebo jasnejším z hľadiska zdaňovania príjmov) je zmluvný vzťah uzavretý medzi prenajímateľom a dodávateľom energií a platba prebiehajúca od nájomcu k prenajímateľovi. To je štandardný model, kedy tieto platby sú na jednej strane zdaniteľným príjmom prenajímateľa a zároveň jeho preukázateľným daňovým výdavkom.

(…výdych)

Je toho naozaj dosť a v niektorých prípadoch môže byť daňový efekt aj celkom malý. Najmä z dôvodu platenia dane z prípadného budúceho predaja nehnuteľnosti a napr. aj kvôli spomenutému nešťastnému transferovému oceňovaniu (na ktoré od r. 2017 budú vzťahovať tvrdšie pravidlá) nie som takémuto riešeniu veľmi naklonený. Ale v praxi sa občas deje.

Viac: Prenajímam nehnuteľnosť; náklady, odpisy, dane a odvody: otázky a odpovede

Prenájom nehnuteľností vs ubytovacie služby: aký je rozdiel z pohľadu DPH či dane z príjmov?

4. Eseročka: vlastné merače

Možno jednoduchšie riešenie, najmä v prípade, ak má eseročka v byte, resp. pravdepodobnejšie v dome vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu. Vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom. Na druhej strane sa takto do nákladov nedostanú iné sumy (napr. úroky z úveru a odpisy) a v prípade, že ide o domácu kanceláriu podnikateľa, môže si podľa mňa uplatniť len elektrickú energiu a aj tej sa nespotrebuje veľa.

Dopĺňa opäť Viliam Krunka:

V tomto prípade však ceny niektorých energií môžu byť násobne vyššie, ak sú faktúrované na sro, keďže pre právnické osoby sa používajú iné tarify. Preto je vhodné sa najprv informovať o cenách pre sro.

Viac:

Firemný majetok či iné vstupy a jeho použitie na súkromné účely (daň z príjmov i DPH)

Odpočítanie DPH pri použití vstupov na obchody oslobodené, nepodnikateľské a neskoršia zmena účelu použitia vstupov PDF (Rešerš & praktické tipy)

5. SZČO/SRO a kúpa nehnuteľnosti (výstavba nehnuteľnosti vo vlastnej réžii)

Nehnuteľnosť si eseročka (resp. SZČO) nemusí len prenajímať, ale môžu si ju aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. A teda pomerne veľkú investovanú sumu – prípadne jej časť – si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov. V prípade, ak nehnuteľnosť slúži aj na bývanie a čiastočne aj na podnikanie, je určite potrebné rozdeliť na základe výmery a iných kritérií všetky vstupné náklady, prípadne použiť samostatné merače energií.

V prípade, ak nehnuteľnosť postavila firma, ktorá je platiteľom DPH, je potrebné dbať na súvislosti ohľadne odpočítania DPH zo vstupov a následného odvádzania DPH z výstupov – ak sa budova použije na podnikanie a rovnako aj súkromné účely majiteľa, môže si vstupnú DPH odpočítať len v pomere zodpovedajúcom použitiu stavby na podnikanie.

Možnú schému riešenia uplatnenia nákladov – a aj cash flow – medzi spoločníkom a jeho eseročkou naznačuje opäť Viliam Krunka:

– Je vhodné rozlišovať, či nehnuteľnosť bude slúžiť celá na podnikanie, alebo aj pre bývanie (ako napr. byt).
– V oboch prípadoch odporúčame pre nehnuteľnosť zriadiť samostatnú sro, ktorá ju bude vlastniť. Týmto spôsobom oddelí majiteľ nehnuteľnosť od rizík podnikania a predíde problémom, ak by v budúcnosti hrozili firme likvidácia alebo rôzne pokuty.
– Ak nehnuteľnosť je pod samostatnou sro, tá ho prenajíma firme, ktorá v nej pôsobí, prípadne aj fyzickým osobám, ktoré v ňom bývajú. Tu treba zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Všeobecne, ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor. Ak väčšia časť plochy je pre bývanie, priestor sa klasifikuje ako bytový. Dôsledkom môžu byť ceny energií, daň z nehnuteľnosti, povinnosti týkajúce sa nebytových priestorov a pod. V prípade, ak sa jedná napr. o byt, je vhodné, aby sro, ktorá ho vlastní, mala nájomnú zmluvu s podnikateľským subjektom, ale aj s fyzickými osobami. Podnikateľský subjet môže mať vyšší nájom za menšiu plochu a fyzická osoba menší nájom za väčšiu plochu.
– Sro, ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií mnoho ďalších nákladov, ako napr. postele, práčku, príbor a pod., keďže ich v rámci nájomnej zmluvy zabezpečuje svojim nájomníkom.
– Samozrejme, na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti (t.j. ešte neodpísanou časťou). Ak bola nehnuteľnosť kúpená s DPH, pri predaji sa predáva tiež s DPH a DPH je potrebné odviesť štátu.
– Výhodou môže byť tiež cashflow, ktorý pri takomto vzťahu často vzniká:

1. Podnikateľský subjekt má v nákladoch nájom nehnuteľnosti, za ktorý platí
2. Sro prenajímajúca nehnuteľnosť prijíma peniaze za nájom
3. Sro prenajímajúca nehnuteľnosť vracia prijaté peniaze majiteľovi, ktorý jej na kúpu nehnuteľnosti požičal peniaze. Tento príjem je iba vracaním pôžičky, majiteľ tieto peniaze nezdaňuje, ani neplatí z nich odvody.

Viac: 4 x odpočítanie DPH: Kedy ÁNO vs kedy NIE? Ako na úpravy odpočítanej DPHčky a súkromnú spotrebu? A pozor na benefity

Máte s uplatňovaním nákladov domu či bytu v daňových nákladoch podnikateľa skúsenosti?

Niečo vám prešlo a iné nie?

Máte iný nápad na doplnenie?

Podeľte sa v diskusii, pomôžete tak aj ostatným