Prenájom nehnuteľností vs ubytovacie služby: aký je rozdiel z pohľadu DPH či dane z príjmov?

1.1.2019 vstúpila do platnosti zmena súvisiaca s prenájmom nehnuteľností, kde platitelia dane musia čeliť oslobodeniu od DPH, limitácie pri odpočítaní DPH a v konečnom dôsledku sa nevyhnú ani používaniu koeficientu pri nehnuteľnostiach. Prijaté zmeny znamenajú pre podnikateľské subjekty hľadanie nových možností, ako si nastaviť svoje podnikateľské aktivity, čo najvýhodnejšie. Pre správne pochopenie DPHčky v prípade nehnuteľností je vhodné si súvisiace služby rozpliesť na prenájom a ubytovacie služby. 

Prenájom či nájom nehnuteľnosti: od DPH spravidla oslobodený

V prípade prenájmu nehnuteľnosti je v zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH miestom dodania krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Z toho vyplýva, ak sa nehnuteľnosť nachádza na Slovensku a poskytujeme ju na prenájom/podnájom iným subjektom, v tom prípade miestom zdanenia je Slovensko. Ak by sa však nehnuteľnosť nachádzala v Rakúsku, v tom prípade zdanenie podlieha rakúskym zákonom a je potrebné overiť si registračné podmienky – napríklad ohľadne prenájmu nehnuteľností či iných služieb – priamo na Finančnom úrade v Rakúsku.

Podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti posudzujeme rovnako ako prenájom. Pri prenájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo mal z nej úžitok. Pri podnájme dochádza k tomu istému dodaniu s tým rozdielom, že účastníci vzťahu majú odlišné označenie, t. j. pri nájme ide o vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom nehnuteľnosti a v prípade podnájmu hovoríme o vzťahu medzi nájomcom a podnájomníkom. Pri bezodplatnom prenechaní veci ide o výpožičku.

Uvedené pravidlá je potrebné posudzovať aj v častom prípade, kedy fyzická osoba nepodnikateľ rozmýšľa o kúpe nehnuteľnosti určenej na bývanie za účelom prenájmu nehnuteľnosti svojej spoločnosti, v ktorej je konateľom a zároveň spoločníkom, no aj v prípade „nezávislého“ prenájmu akýchkoľvek prenajímateľov (fyzických či právnických osôb) nezávislým nájomcom.

Okrem DPH-čky musia obe strany – prenajímateľ i nájomca – správne uplatniť ďalšie hľadiská či pravidlá, ktoré nám prikazujú jednotlivé zákony spojené s daným posudzovaným, resp. testovaním prípadu.

Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku hovorí, že stavbu možno používať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, t. j. ak je nehnuteľnosť určená na bývanie, nemôže sa využívať na podnikanie. Zmenu účelu užívania stavby môže podnikateľský subjekt samozrejme vykonať, no vzťahovať sa bude len na časť nehnuteľnosti.

Z pohľadu zákona o dani z príjmov u nájomcu vychádzame z § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov, ktorý definuje, čo je daňový mvýdavkom na dosiahnutie a zabezpečenie príjmov a udržanie príjmov preukázateľným spôsobom. V praxi sa často traduje názor, že uplatnenie nájomného za kanceláriu, sídlo spoločnosti, rokovačku či sklad závisí od toho, či si prenajímateľ skutočne splnil povinnosti vyplývajúce zo stavebného zákona, najmä či skutočne používa nehnuteľnosť podľa účelu v kolaudačnom rozhodnutí. Zákon o dani z príjmov však túto podmienku neobsahuje a preto uplatnenie nájomného v daňových výdavkoch nájomcu, nezávisí od splnenia povinností prenajímateľa, ale len od súvislosti s dosahovaním príjmov nájomcu.

Z pohľadu prenajímateľa posudzujeme uvedený prípad podľa § 2 písm. m) ZDP, kedy uznanie daňových výdavkov u prenajímateľa závisí od toho, či bude táto nehnuteľnosť, resp. časť nehnuteľnosti zaradená v obchodnom majetku prenajímateľa alebo nie. Obchodným majetkom fyzickej osoby je na tento účel súhrn majetkových hodnôt súvisiacich s príjmami podľa § 6 zákona o dani z príjmov, ktoré má podnikateľský subjekt vo svojom vlastníctve a súvisí s jeho podnikateľskou činnosťou..

A späť k DPH-čke: prenajímateľ je tiež povinný sledovať obrat pre povinnú registráciu podľa zákona o DPH. Prenajímateľ, ktorý dosiahne obrat vo výške 49 790 EUR za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty Daňovému úradu. Podľa zákona o DPH by prenajímateľ – už ako platiteľ DPH – následne postupoval podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH:

  • buď uplatní oslobodenie od DPH na výstupe – a v tom prípade si nemôže odpočítať DPH zo vstupov súvisiacich s nadobudnutím resp. výstavbou nehnuteľnosti a prípadnými rekonštrukciami, opravami a prevádzkou,
  • alebo sa rozhodne pre uplatňovanie výstupnej DPH – práve za účelom možného odpočítania vstupnej DPH. Toto rozhodnutie môže uplatniť iba v prípade nehnuteľností iných ako je byt, rodinný dom a apartmán v bytovom dome resp. ich častí,

Situácií s prenájmom resp. nájmom nehnuteľnosti je veľa a každý prípad vyžaduje individuálny prístup, t. j.  treba ho posudzovať zvlášť a venovať mu patričnú pozornosť, aby bol samotný postup zdanenia v súlade so všetkými zákonmi tykajúcimi sa konkrétneho prípadu.

 

Ubytovacie služby: podliehajú výstupnej DPH-čke

Ubytovacie služby sa – rovnako ako prenájom či podnájom – vzťahujú na konkrétnu nehnuteľnosť a teda ich miestom zdanenia je rovnako krajina, v ktorej sa predmetná nehnuteľnosť nachádza. No na rozdiel od prenájmu resp. nájmu od DPH oslobodené nie sú a podliehajú zdaneniu – následne má teda ubytovateľ (ak je platiteľom DPH), právo na odpočítanie DPH z nákupu, rekonštrukcií či správy predmetnej nehnuteľnosti.

Novelizáciou zákona o DPH došlo 1.1.2019 k rozšíreniu uplatňovania zníženej sadzby DPH – konkrétne pribudla nová príloha č. 7a v zákone o dani z pridanej hodnoty, v ktorej sú definované služby so zníženou sadzbou dane. Podľa štatistickej klasifikácie produktov (CPA) sú uvedené služby definované v kóde 55 pod názvom „ubytovacie služby“.

V prípade ubytovacích služieb posudzujeme každú službu podľa toho, či poskytujeme jednu službu alebo kombináciu služieb. Podľa Rozsudku súdneho dvora C-200/04 pri kombinácii viacerých služieb je nevyhnutné posúdiť každý prípad jednotlivo a zobrať do úvahy všetky okolnosti, za akých sa predmetné plnenie poskytuje. V praxi to znamená, že pri ubytovacích službách posudzujeme súvislosť s poskytovanou službou: napríklad upratovanie a recepčné služby, parkovanie, vstup do bazéna pre ubytovaných hostí či vstup do fitnescentra pre ubytovaných hostí. Ubytovanie s raňajkami, ktoré sú súčasťou ceny za ubytovanie, podlieha napríklad zníženej sadzbe dane 10%. Ak by však vyššie uvedené vedľajšie služby neboli súčasťou ubytovania, vzťahovalo by sa nich zdanenie vyššou sadzbou dane.

Ako vyzerá v praxi takéto zdanenie? Ak Vám hotel poskytne ubytovacie služby s raňajkami v cene ubytovania, na doklade o úhrade ubytovacích služieb bude uvedená len jedna položka so sadzbou DPH 10 %. Ak sa hotel rozhodne poskytovať ubytovacie služby a raňajky osobitne, v tom prípade ubytovacie služby budú podliehať, resp. na doklade bude uvedená sadzba dane 10 % a pri položke „raňajky“ bude uvedená sadzba dane 20 %.

Čo je výhodnejšie z tohto pohľadu pre poskytovateľov ubytovacích služieb? Priblížime si to na príklade v tabuľke:

 

TextZáklad daneDPH 10% alebo 20%Celková cena
Ubytovacie služby vrátane raňajok 

45,45 €

 

4,54 € (10 % DPH)

 

50 €

Ubytovacie služby45,45 €4,54 € (10 % DPH)50 €
Raňajky5 €1 € (20 % DPH)6 €

Z tabuľky vyplýva, že cena ubytovacích služieb s raňajkami bude pre zákazníka výhodnejšia a z ekonomického hľadiska bude po tomto „produkte“ vyšší dopyt ako po druhej ponuke, ktorá bude pre zákazníka drahšia. Na základe kalkulácie cien si každé ubytovacie zariadenie musí zvážiť predajnosť svojej poskytovanej služby so vzniknutými nákladmi, ktoré musia podnikateľské subjekty vynaložiť na svoju podnikateľskú činnosť.

Autor fotky Dmitry Zvolskiy na Pexels

Ubytovacie služby a nájom/prenájom hnuteľnej veci a DPHčka

Čiže ešte raz:

Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH sa služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť zdaňujú DPH-čkou v mieste/krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Rozdiel je však v type služby:

  • prenájom/nájom podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, ak ide o nájom v byte, rodinnom dome a v apartmáne nehnuteľnosti alebo jej časti.
  • ubytovacie služby sú podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH od DPH neoslobodené – teda naopak, podliehajú zdaneniu výstupnou DPH-čkou v spomenutej sadzbe 10%.

Prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti či poskytovanie ubytovacích služieb – ako aj kúpa alebo predaj nehnuteľnosti – podliehajú viacerým spomenutým zákonom, podľa ktorých sa zdaňujú a posudzuje sa ich zdanenie: zákon o dani z príjmov, zákon o DPH no rovnako aj živnostenský zákon, obchodný zákonník či stavebný zákon. Správnosť posúdenia závisí vždy od konkrétneho prípadu a poskytnutých informácií, preto netreba podceniť zváženie všetkých možností.

 

AIRBNB, "PRIVÁTY" A PODOBNE: UBYTOVANIE ČI PRENÁJOM?

Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platformy zdieľanej ekonomicky Airbnb je hitom. Na pracovné či iné cesty ho používam často aj ja. Čím je však takéto ubytovanie v obchodnom či daňovom práve?

  • ak ide o pravidelnú sústavnú činnosť, ide v zmysle Obchodného zákonníka jednoznačne o podnikanie. Poskytovateľ by teda mal byť registrovaným podnikateľom – či už živnostníkom, obchodnou spoločnosťou resp. inou fyzickou osobou s povinnou registráciou na daňovom úrade
  • v rámci Štatistickej klasifikácie ekonomických činností SK NACE Rev. 2  spadá takéto ubytovanie buď pod "55.10 Hotelové a podobné ubytovanie", pod "55.20 Turistické a iné krátkodobé ubytovanie" alebo "55.90 Ostatné ubytovanie" („prechodné poskytovanie prechodného alebo dlhodobého ubytovania v jednotlivých alebo zdieľaných izbách“). Preto minimálne na účely DPH nepôjde o prenájom s oslobodením od DPH na výstupe (a bez možnosti odpočítania DPH na vstupe), ale o ubytovacie služby s uplatnením DPH-čky v krajine, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza (a s možnosťou jej odpočítania)
  • celé to však komplikuje pravidlo uvedené v § 38 ods. 4 zákona o DPH: ostatné ubytovanie v triede 59.0 je ubytovacou službou iba v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Niektorí Airbnb ubytovatelia v praxi poskytujú v rámci jedného bytu aj ubytovanie na pár nocí rovnako aj dlhodobé ubytovanie na niekoľko mesiacov najmä pre študentov. Podľa tohto by si mali jednotlivé izby a prijaté sumy  sledovať a rozdeľovať na časť služieb, ktorá je prenájmom bez DPH a bez možnosti odpočítať vstupnú DPH a časť, ktorá ubytovacími službami s uplatnením DPH a súvisiacim odpočítaním DPH. Pre malých ubytovateľov – áno 1 či 2 byty – nepredstaviteľné.
  • na účely dane z príjmov sa ponúka možnosť zdaniť príjmy poskytovateľa-fyzickej osoby ako prenájom nehnuteľností s poskytnutím iba základných služieb spojených s prenájmom v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. A teda s registráciou na daňovom úrade, uplatnením iba reálnych daňových výdavkov a bez odvodov.
  • druhou možnosťou – ak poskytovateľ poskytuje aj iné než základné služby spojené s prenájmom – je zdaňovať príjmy ako živnostník na základe živnostenského oprávnenia. Teda s paušálnymi výdavkami, no aj s odvodmi.
  • v praxi však nie je jasné, čo sú vlastne "základné a iné než základné“ služby spojené s prenájmom a najmä krátkodobé ubytovanie v rozsahu pár nocí mne osobne už spadá pod živnostenské podnikanie. Opatrnejšie je teda aj na účely dane z príjmov (a súvisiacich odvodov) podľa všetkého postupovať – v prípade ubytovateľov fyzických osôb - formou živnosti.

Autor textu v rámčeku: Peter Furmaník

Ilustračné foto: Jana Cselényi. Foto v úvode Andrea Piacquadio na Pexels

Kam ďalej?

Prenajímam nehnuteľnosť; náklady, odpisy, dane a odvody: otázky a odpovede

5 spôsobov, ako dostať platby za byt či dom do daňových nákladov

10 situácií, kedy si – NAISTO – môžete odpočítať DPH (a možno o nich ani neviete)

12 situácií, kedy si NAISTO nemôžete odpočítať DPH-čku

Ako na daňové priznanie k DPH

O autorovi: Jana Böszörményi

Dlhoročná prax v oblasti účtovníctva ma naučila, že niekedy nie je najvhodnejšia prvá možnosť, chce to podrobnú analýzu a ušiť správny postup na mieru. Z mojich ďalších skúseností spomeniem autorskú činnosť v ekonomickej oblasti, vedenie kurzov účtovníctva a miezd, členka tímu Daňového centra a v súčasnosti aj členka tímu Libertax Consulting, s.r.o.

Share This